Es weist auf einen kumulierten Anstieg der Mietpreise von mehr als 28 % zwischen 2015 und 2022 hin und warnt vor dem Boom bei Ferienvermietungen
MADRID, 23. April. (EUROPA PRESS) –
Die Bank von Spanien versichert, dass bis 2025 600.000 Wohnungen benötigt werden, um das Immobiliendefizit im Land auszugleichen, obwohl es laut den in ihrem „Jahresbericht 2023“ gesammelten Daten fast 4 Millionen leere oder unbewohnte Wohnungen gibt.
Dieses Wohnungsdefizit wäre unter anderem auf den Mangel an Bauland zurückzuführen und würde sich auf fünf Provinzen des Landes konzentrieren: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga und Alicante.
Weitere Gründe, die den Mangel an Wohnraum erklären, sind dem Bericht zufolge der Anstieg der Baukosten, der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften, die fortschreitende Alterung der Beschäftigten im Baugewerbe und das Defizit in der Berufsausbildung sowie der Mangel an angestrebten Investitionen beim Erwerb und der Förderung neuer städtischer Grundstücke.
In ähnlicher Weise weist die von Pablo Hernández de Cos geleitete Organisation darauf hin, dass der geringere „Bestand“ an verfügbarem Wohnraum auf den Anstieg der Ferienvermietungen in den letzten Jahren zurückzuführen ist, der bereits fast 10 % der Größe des Mietmarktes ausmacht und einen Rückgang verzeichnet Dieser Anteil wird auf 1,8 % der Gesamtzahl der Hauptwohnungen auf dem Wohnungsmarkt geschätzt, mit rund 340.000 Wohnungen.
Während der Präsentation des Berichts warnte der Generaldirektor für Wirtschaft und Statistik der Bank von Spanien, Ángel Gavilán, dass „es nicht mehr möglich ist, gegen dieses Wohnungsdefizit vorzugehen“, da die Häuser, die bis 2025 gebaut werden, „nicht mehr möglich“ seien bereits angekündigt“.
Andererseits zeigt die Studie, dass in Spanien fast 4 Millionen Wohnungen leer oder unbewohnt sind. Davon befindet sich ein Großteil in Gebieten mit geringerer geografischer Dynamik – in Städten mit mehr als 250.000 Einwohnern würden 400.000 Wohnungen leer stehen –, während ein erheblicher Teil in schlechtem Zustand ist und etwa 450.000 zum „Bestand“ von gehören neue unverkaufte Wohnungen.
„Obwohl die Mobilisierung dieser Häuser zur Verbesserung des Angebots beitragen könnte, gibt es unter ihnen einen erheblichen Anteil, der sich in einem schlechten Zustand, mit schlechter Zugänglichkeit oder mit sehr geringer Energieeffizienz befindet, sodass ihre Mobilisierung im Vorfeld eine Sanierung erfordern würde.“ betont der Bericht.
Bezogen auf den Mietmarkt wird seit 2007 ein Anstieg des Mietbestands um 1,3 Millionen Wohnungen geschätzt, wobei sich der Anteil junger Menschen unter 30 Jahren seit 2006 fast verdoppelt hat und im Jahr 2022 fast 60 % erreicht.
Die andere Gruppe, die den Mietboom in Spanien erklärt, ist die Bevölkerung ausländischer Herkunft. In beiden Gruppen konzentrieren sich Haushalte mit niedrigerem Einkommensniveau.
Im Jahr 2023 sind Madrid (23,7 %), Katalonien (24,9 %), die Kanarischen Inseln (28,5 %) und die Balearen (30,9 %) die Gemeinden mit dem höchsten Anteil an Mietwohnungen, verglichen mit dem Durchschnitt in Spanien insgesamt 18,7 %.
Was die Mietpreise anbelangt, so betrug der durchschnittliche kumulierte Anstieg einer Mietwohnung zwischen 2015 und 2022 mehr als 28,5 %, was vor allem auf die höheren Mietpreise bei neu auf den Markt kommenden Wohnungen und die Preissteigerungen bei Mietwohnungen, für die neue Verträge abgeschlossen werden, zurückzuführen ist – zwischen 2015 und 2022 durchschnittlich jährlich zwischen 7 % und 8 % mehr -.
Den Daten des Berichts zufolge machen Privatpersonen 92 % der Hausbesitzer auf dem Mietmarkt aus, verglichen mit 8 % der privaten juristischen Personen.
Darüber hinaus machen Wohnungen, die von privaten Eigentümern mit mehr als 10 Objekten gemietet werden, schätzungsweise maximal 7 % des gesamten Marktmietbestands aus. Andererseits ist der Anteil der Sozialwohnungen in Spanien sehr gering, mit einer geschätzten Zahl dieser Art von Wohnungen von 300.000 Einheiten, was 1,5 % der Hauptwohnungen entspricht.
Was den Wohnungserwerb der ausländischen Bevölkerung, sowohl der ansässigen als auch der nichtansässigen Bevölkerung, anbelangt, so kommt ihnen, wie im Bericht hervorgehoben, ein sehr wichtiges Gewicht zu, auch wenn sie je nach geografischer Region heterogen sind.
Diese Transaktionen erreichten im Jahr 2022 ihr historisches Maximum von 134.000 Wohnungen, eine Zahl, die im Jahr 2023 auf rund 125.000 zurückging, ein Betrag, der 19,3 % der Gesamtzahl ausmacht und im Gegensatz zu den 7,1 % im Jahr 2007 steht.
Die höchsten Anteile ausländischer Käufe werden in touristischen Gebieten wie den Inseln und der Mittelmeerküste verzeichnet, was auf die hohe Nachfrage von Nichtansässigen nach Zweitwohnungen zurückzuführen ist.
Allerdings betonte Gavilán, dass der Großteil der Auslandsverkäufe von ansässigen Ausländern getätigt werde, die in den letzten Jahren in die Wirtschaft eingewandert seien, während der Kauf von Wohnungen durch gebietsfremde Ausländer in den letzten Jahren nur etwa 60.000 Wohnungen ausmachte.
In dem Bericht gibt die Bank von Spanien eine Reihe von Empfehlungen zur Erhöhung des Wohnungsbestands ab, darunter die Förderung des öffentlichen Wohnungsbestands, was eine Steigerung der durchschnittlichen jährlichen Produktion von registrierten Wohnungen um mehr als 150 % bedeuten würde Spanien wird in den nächsten 10 Jahren in den letzten Jahren rund 1,5 Millionen neue Wohnungen zur sozialen Vermietung erreichen.
Ebenso wird vorgeschlagen, die öffentlich-private Zusammenarbeit zur Förderung von Mietwohnungen zu fördern, indem die bereits genehmigten Maßnahmen zur Unterstützung des Privatsektors vertieft werden, wie z. B. die Übertragung öffentlicher Grundstücke, die Gewährung von Garantien zur Förderung von Mietwohnungen und Finanzierungsbeihilfen für die Entwicklung von Wohnraum zur Sozialmiete oder zu erschwinglichen Preisen.
Ebenso wird die Förderung der Sanierung und Übergabe von Wohnraum gefordert, wofür eine beschleunigte Inanspruchnahme von „Next Generation EU“-Mitteln gefordert wird, damit die Wohnraumsanierungsquoten mit den in den wichtigsten Volkswirtschaften beobachteten Zahlen übereinstimmen und die Eignung beurteilt wird Es geht darum, unterschiedliche Mechanismen und Anreize für die Übergabe leerstehender oder sporadisch genutzter Wohnungen an den öffentlichen Sektor zu schaffen, damit diese für soziale Vermietung genutzt werden können.
Im steuerlichen Bereich schlägt die Bank von Spanien vor, die Besteuerung von Immobilien zu überprüfen, um die Besteuerung des wiederkehrenden Eigentums an Immobilien zu erhöhen, wie zum Beispiel die Immobiliensteuer (IBI), und gleichzeitig die übrigen Steuern zu senken den Erwerb oder die Herstellung von Wohnraum, um eine übermäßige Besteuerung dieses Vermögenswerts zu vermeiden.
Es weist jedoch darauf hin, dass Vorschläge, die eine Senkung der mit der Herstellung und dem Erwerb von Wohnraum verbundenen Steuern beinhalten, dann vorgeschlagen werden sollten, wenn die Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt verringert werden, da andernfalls ein erheblicher Teil der Steuersenkung in Kraft treten würde in Form einer Erhöhung des Endpreises des Eigenheims übertragen werden, wodurch öffentliche Mittel an die Entwickler und Eigentümer der zum Verkauf stehenden Häuser übertragen werden.
In einem eher sozialen Bereich wird eine Verbesserung des öffentlichen Verkehrs in Ballungsräumen vorgeschlagen, da die Existenz eines städtischen öffentlichen Verkehrsnetzes in Kombination mit einem angemessenen städtischen Nahverkehr eine Vergrößerung der potenziellen Größe städtischer Gebiete ermöglichen, die Vorteile der Agglomerationswirtschaft erhöhen und Belastungen verringern würde auf Immobilienpreise.
