Der Wohnungsmangel in Montreal hat wenig mit der von der Baubranche beklagten Regulierungslast zu tun. Vielmehr wird es durch steigende Kosten und vor allem durch die „Investitionsentscheidungen“ der Projektträger in einer florierenden Branche erklärt.
Die Zahl der neuen Wohnungen sei in den letzten 20 Jahren sogar schneller gestiegen als die Zahl der Haushalte, stellt das Institut für sozioökonomische Forschung und Information (IRIS) in seiner Notiz „Die großen Gewinner der Wohnungskrise“ fest.
In Montreal baute die Branche zwischen 2001 und 2021 434.293 neue Wohneinheiten. In dieser Zeit begrüßte die Metropole 418.340 neue Haushalte, heißt es in der Studie. Der Trend ist in den fünf anderen analysierten Ballungsräumen von Quebec mit Ausnahme von Sherbrooke und Saguenay derselbe.
Die Statistik gilt natürlich nur für Neubauwohnungen und sagt nicht aus, ob ein Neubau Wohnungen ersetzen kann, die aufgrund ihrer Überalterung vom Markt verschwunden sind.
Für IRIS zeigen die Zahlen weiterhin, dass es der Baubranche trotz der regulatorischen Auflagen der Städte sehr gut geht.
„Auf lange Sicht scheint der Regulierungsrahmen Investitionen auf historischem Niveau nicht verhindert zu haben“, sagt Louis Gaudreau, Autor der IRIS-Studie mit Catherine Héon Cliche.
Forscher sind sich immer noch darüber im Klaren, dass „mehr Wohnungen gebaut werden müssen, und zwar schneller, um auf die Wohnungskrise zu reagieren.“ Ihrer Meinung nach lassen sich die niedrigen Leerstandsquoten jedoch durch „Investitionsentscheidungen“ zugunsten „rentabler Immobilien“ zu Lasten bezahlbarer Mietwohnungen erklären.
Von 2000 bis 2023 waren in Montreal, Gatineau und Saguenay mehr als zwei Drittel der gebauten Wohnungen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen für Eigennutzer, betont IRIS.
Im Gegensatz dazu wurden weniger als 3 % der neuen Wohnungen in der Metropole von AccèsLogis finanziert, dem Hauptprogramm für den Bau von Sozialwohnungen.
IRIS fügt hinzu, dass die Branche keine Rentabilitätsprobleme hat, die sie daran hindern würden, ausreichend zu bauen.
Seit 2012 verzeichneten große Vermietungsunternehmen einen Jahresgewinnsprung von 45,7 % und erreichten im Jahr 2021 4,78 Milliarden. Die individuellen Mieteinnahmen verdoppelten sich zwischen 2000 und 2022 auf 17,8 Milliarden.
„Das bedeutet nicht, dass wir nicht mehr investieren sollten, um mit dem Bevölkerungswachstum fertig zu werden“, sagt Louis Gaudreau. Es ist jedoch wichtig, Investitionen in die Marktsektoren zu lenken, in denen der größte Bedarf besteht. »
Hier hätten der Markt und die Regierungen bisher versagt, sagt er.
„Wir müssen uns nur den Widerstand ansehen, den Montreals 20-20-20-Politik hervorgerufen hat“, erläutert der Forscher. Es sollte von den Entwicklern verlangen, etwa 20 % Sozialwohnungen, 20 % bezahlbaren Wohnraum und 20 % Familienwohnungen zu bauen.
Allerdings zogen es die Bauträger vor, der Stadt eine Entschädigung zu zahlen, anstatt billigeren Wohnraum in ihre Projekte einzubeziehen.
Jean-Philippe Meloche, Professor an der Fakultät für Stadtplanung und Landschaftsarchitektur der Universität Montreal, stimmt diesem Punkt zu.
„Wenn wir uns in einem angespannten Markt befinden, müssen wir mit Sicherheit die Schwächsten schützen, und es wäre in unserem Interesse, eine öffentliche Politik in diesem Sinne zu haben“, sagt er.
Auch für den niedrigen Mietleerstand und den Rückgang im Wohnungsbau im letzten Jahr sind nach Ansicht des Professors nicht vor allem Regulierungen verantwortlich. „Aber das erklärt es teilweise“, sagte er.
Wenn Unternehmer länger brauchen, um ein Haus zu bauen, bleibt ein junges Paar länger in seiner Wohnung, veranschaulicht Jean-Philippe Meloche. „Liegt es daran, dass wir nicht genügend Mietwohnungen gebaut haben, dass der Markt angespannt ist, oder liegt es daran, dass wir nicht genug Häuser gebaut haben? Eigentlich beides. »
Der Professor erwähnt eine Studie der Canada Mortgage and Housing Corporation aus dem Jahr 2023, die einen Zusammenhang zwischen strengen Vorschriften und der Unbezahlbarkeit von Wohnraum in Großstädten zeigt.
Bei der Association of Housing Construction Professionals of Quebec (APCHQ) ist CEO Maxime Rodrigue seinerseits davon überzeugt, dass die IRIS-Studie eine „wesentliche Perspektive zur Reaktion auf die Krise“ bietet.
Dabei werden die Auswirkungen der kommunalen Bürokratie ernsthaft unterschätzt.
„IRIS will mehr sozialen und bezahlbaren Wohnraum, positioniert sich aber gegen Deregulierung“, schrieb er in einer Erklärung an La Presse. Allerdings handelt es sich bei Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum oft um Mehrfamilienhäuser, die Ausnahmen von den städtebaulichen Vorschriften erfordern. »
Seiner Meinung nach sei es schwierig, mehr bezahlbaren Wohnraum zu fordern und sich gleichzeitig der Deregulierung zu widersetzen.
Bei IRIS präzisiert Louis Gaudreau, dass seine Studie „nicht besagt, dass Regulierung notwendigerweise wirksam und kein Hindernis darstellt“. „Andererseits scheint es bisher nicht der Hauptfaktor der Immobilienkrise zu sein. »
