Bevor Sie einen Mietvertrag schreiben oder unterschreiben, müssen viele Details beachtet werden, die uns später mehr als ein Kopfzerbrechen bereiten können, wenn wir uns in Situationen befinden, die nicht ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sind. Dazu ist es zweckmäßig, ein Mindestmaß an Kenntnissen darüber zu haben, was das Mietrechtsgesetz zu Aspekten wie der Vertragsdauer, seiner Kündigung, der Einrichtung der Kaution oder der Zahlung von Reparaturen sagt. Dies sind die häufigsten Betrugsmaschen:

Das Gesetz legt eine Mindestvertragsdauer von fünf Jahren fest, sodass alle Formeln, die diese Dauer verkürzen, wie z. B. „verlängerbare einjährige Mietdauer“, null und nichtig sind. Dieser Zeitraum wird in Anspruch genommen, weil er „Familieneinheiten eine gewisse Stabilität verleiht, die es ihnen ermöglicht, Leasing als gültige Alternative zum Eigentum zu betrachten“. Darüber hinaus gibt es nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist eine dreijährige „stillschweigende Verlängerungsfrist“.

Das bedeutet nicht, dass eine vorzeitige Kündigung des Vertrages nicht möglich ist. Der Mieter kann dies nach sechs Monaten und mit einer Frist von mindestens 30 Tagen tun. In diesem Fall müssen Sie eine Entschädigung zahlen, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist. In diesem Fall darf ihr Betrag nicht höher sein als der Gegenwert einer Monatsmiete für jedes Jahr, das bis zur Erfüllung der im Vertrag festgelegten Miete verbleibt.

Darüber hinaus berechtigt auch die Verletzung der vereinbarten Verpflichtungen durch eine der Parteien zum Rücktritt vom Vertrag. Somit wird festgestellt, dass der Vermieter den Vertrag aus folgenden Gründen vollständig kündigen kann:

-Wenn der Mieter die Miete, die Kaution oder ihre Aktualisierungen nicht bezahlt

-Wenn die Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers untervermietet oder übertragen wird oder wenn der Mieter die Immobilie nicht mehr als gewöhnlichen Aufenthaltsort nutzt

-Wenn der Mieter unerlaubte Arbeiten ausführt oder das Eigentum vorsätzlich beschädigt

-Wenn der Eigentümer Beweise dafür hat, dass im Haus lästige, ungesunde, illegale oder gefährliche Aktivitäten durchgeführt werden

– Wenn der Eigentümer das Haus als gewöhnlichen Aufenthaltsort für sich selbst oder für einen Verwandten ersten Grades, einen Vater oder seine Kinder wiedererlangen möchte. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter zwei Monate im Voraus zu benachrichtigen.

Der Mieter seinerseits kann den Vertrag kündigen, wenn der Eigentümer die notwendigen Reparaturen und Arbeiten im Haus nicht durchführt, um das Wohlergehen der Person, die es bewohnt, zu gewährleisten, oder wenn er in irgendeiner Weise das Nutzungsrecht stört Wohnung des Mieters nach Maßgabe des Vertrages.

Die Einrichtung einer Kaution ist obligatorisch, diese kann jedoch keine beliebige Höhe haben. Das Gesetz besagt, dass es „einer Monatsmiete bei der Anmietung von Wohnungen und zwei Monatsmieten bei Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnungen entsprechen wird“. Während der ersten fünf Vertragsjahre (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) wird die Kaution nicht aktualisiert.

Andererseits ist es zulässig, eine zusätzliche Garantie zur Kaution zu stellen, um die Einhaltung der Verpflichtungen sicherzustellen und vor Zahlungsausfällen oder Schäden am Haus zu schützen, aber ihre Höhe ist auf zwei Monatsraten begrenzt.

Das Gesetz sieht vor, dass die Miete während der Vertragslaufzeit nur an dem Datum aktualisiert werden kann, an dem jedes Jahr des Vertrags erfüllt wird, und zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen. Das bedeutet, dass, wenn der Vertrag die Durchführung dieser Überprüfung nicht ausdrücklich vorsieht, sie nicht einmal zur Erhebung der monatlichen Zahlung gemäß dem VPI herangezogen werden kann.

Andererseits, obwohl der Vertrag eine Aktualisierung der Miete vorsieht, darf die Erhöhung „nicht das Ergebnis der Anwendung der prozentualen Schwankung überschreiten, die der Verbraucherpreisindex am Datum jeder Aktualisierung erfahren hat, wobei als Referenzmonat für die Aktualisierung der entsprechende Monat verwendet wird auf den letzten Index, der am Datum der Vertragsaktualisierung veröffentlicht wurde“. Daher sind die Klauseln, die angeben, dass die Erhöhung beispielsweise der CPI plus ein Punkt sein wird, null und nichtig. Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, dass die Regierung im Rahmen der im Schockplan enthaltenen Maßnahmen als Reaktion auf den Krieg eine Obergrenze von 2 % für Mieterhöhungen für ein weiteres Jahr bis Dezember 2023 festgelegt hat.

Die mögliche Erhöhung der Miete aufgrund von Renovierungsarbeiten wird ebenfalls berücksichtigt, jedoch nur, wenn diese Art von Investitionen nach fünf Jahren Vertragslaufzeit oder sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, getätigt wurde. Wenn dies der Fall ist, berechtigt seine Ausführung, sofern nichts anderes vereinbart ist, zur Erhöhung der Jahresmiete in Höhe des Betrags, der sich aus der Anwendung des gesetzlichen Zinssatzes zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten auf das in die Verbesserung investierte Kapital ergibt um drei Prozentpunkte erhöht, ohne dass sie die damalige 20%ige Erhöhung der aktuellen Miete überschreiten konnte. Bei der Berechnung des investierten Kapitals müssen die für die Durchführung der Arbeiten erhaltenen öffentlichen Zuschüsse abgezinst werden.

Das Gesetz legt fest, ohne ins Detail zu gehen, dass „kleine Reparaturen, die durch Abnutzung durch den normalen Gebrauch des Hauses erforderlich sind, in der Verantwortung des Mieters liegen“. Diejenigen, die erforderlich sind, um die Wohnung zum bestimmungsgemäßen Gebrauch in bewohnbarem Zustand zu erhalten, trägt der Eigentümer (ohne das Recht, die Miete aus diesem Grund zu erhöhen), es sei denn, die Verschlechterung ist auf den Mieter zurückzuführen.

Der Vertrag darf keine Klausel enthalten, in der sich der Eigentümer das Recht vorbehält, das Mietobjekt ohne Zustimmung des Mieters zu betreten.