Der durchschnittliche Wohnungspreis in Spanien setzte seinen Aufwärtstrend im Jahr 2022 fort, bis er das Jahr mit einem Anstieg von 3,3 % beendete und in Spanien durchschnittlich 1.507 Euro pro Quadratmeter betrug. Doch die Tage dieses Trends sind gezählt, denn die Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank (EZB) und deren Folgen auf den Euribor werden laut Expertenmeinung die Käufe im gerade gestarteten Jahr 2023 bremsen. Auch die Situation der wirtschaftlichen Unsicherheit wird nicht helfen, die zum ersten Mal seit der Pandemie einen perfekten Cocktail für den Rückgang der Immobilienpreise bilden wird, obwohl es aufgrund des fehlenden Angebots in den bevölkerungsreichsten Städten kein signifikanter Rückgang sein wird.

Es muss berücksichtigt werden, dass es zwei Spanien auf dem Markt für den Kauf und Verkauf von Eigenheimen gibt. Auf der einen Seite Städte, in denen die Preise Jahr für Jahr gleich bleiben oder sogar sinken, weil viele ihrer Einwohner zum Arbeiten oder Studieren ins Ausland gehen, wie im Fall von Extremadura (die Preise fielen um 1,4 % im Jahr 2023) oder Kastilien-La Mancha, wo sie 1.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Im Vergleich zu anderen, die jedes Jahr Einwohner aufnehmen, was den Markt aufgrund des fehlenden Angebots belastet, wie die Balearen, die mit 2.611 Euro/m2 im fünften Jahr die Spitze markieren, gefolgt von Madrid (2.412 Euro) und dem Baskenland Land (2.309 Euro). .

In Spanien werden jedes Jahr etwa 80.000 Wohnungen gebaut, wenn die Nachfrage dreimal höher ist. In den Jahren der Immobilienblase wurden 700.000 gebaut. Luis Corral, CEO des Real Estate Consultants Forum, erklärt dieser Zeitung, dass das Angebot sowohl für Neubauten als auch für Gebrauchtbauten sehr niedrig ist. Seiner Meinung nach sind die Kosten für den Bau neuer Häuser gestiegen und die Entwickler bekommen die Rechnungen nicht, was zusammen mit der Tatsache, dass es aufgrund administrativer Hindernisse „bis zu 15 Jahre“ dauert, um ländliches Land in bebaubares Land umzuwandeln, die Situation sehr verschärft schwieriger.

Aus diesem Grund seien Second-Hand-Häuser einem „enormen Nachfragedruck“ ausgesetzt und verarmt. Corral versichert, dass der Zinsanstieg die Käufe verlangsamen werde, „aber das bedeutet nicht, dass die Preise fallen werden, weil es sehr wenig zu suchen gibt.“ Diese Situation zwingt viele junge Menschen und Arbeiterfamilien dazu, „mit Gewalt“ in Miete zu leben. „Es gibt viele, die gerne ein Haus kaufen würden, aber der Markt hindert sie daran, also entscheiden sie sich für die Miete, und das treibt die Preise in die Höhe“, erklärt er.

Fotocasa prognostiziert für dieses Jahr, dass die Mietpreise in Spanien um 5 % steigen werden, und warnt davor, dass der „Interventionismus“ in diesem Markt die Preise entgegen dem angestrebten Ziel in die Höhe treiben wird. 2022 schossen sie um 8,4 % in die Höhe, so Daten von Idealista, die den Mietquadratmeterpreis auf 11,4 Euro beziffern.

Der Wirtschaftsprofessor an der Universität Barcelona, ​​Gonzalo Bernardos, versichert, dass das Angebot an Mietwohnungen sehr knapp sei, weil die Preisbegrenzung „auferlegt“ worden sei. Er führt aus, dass viele Eigentümer auf die saisonale Vermietung von Zimmern für Studenten umsteigen, wodurch sie mehr Rentabilität erzielen. Die 2-Prozent-Grenze sei seiner Meinung nach kurzfristig „tolle Neuigkeiten“ für den jetzigen Mieter, aber „schrecklich“ für den Wohnungswechsel. „Preiskontrollen wurden in vielen europäischen Städten etabliert und haben immer versagt“, sagt Bernardos.

Seiner Meinung nach ist die Formel zur Senkung der Mietpreise eine Kombination aus Steuervorteilen für Eigentümer (dass die öffentliche Verwaltung Grundsteuern, IBI, Eigentümergemeinschaft usw. zahlt, solange der Eigentümer das Haus zu einem bescheidenen Preis erhält) und Anreizen an große Eigentümer, damit die Sozialrente mindestens 5 % einbringt. „Viele leere Wohnungen würden auf den Mietmarkt gehen und sobald das Angebot steigt, sinkt der Preis“, erklärt der Experte.

Diese Situation führt dazu, dass Wohnen als Anlagealternative an Attraktivität verloren hat. Bernardos versichert, dass „dies nicht der richtige Zeitpunkt ist“, und empfiehlt, den Markt zu beobachten, falls „Schnäppchen“ auftauchen, wenn ein Eigentümer schnell verkaufen muss, obwohl er davon ausgeht, dass dies nicht vor sechs Monaten geschehen wird. „Ein Preisanstieg dieser Größenordnung senkt zweifellos die Preise, aber wir müssen warten, bis es wieder rentabel ist, in den Wohnungsbau zu investieren“, erklärt er.

Im Laufe des Jahres 2022 hat der spanische Wohnungsmarkt die Angst vor den Herausforderungen überwunden, die mit Rekordverkäufen vor uns liegen. Allerdings beginnen sich die Aussichten zu ändern und Wohnen als Kapitalanlage verliert nach Meinung von Experten an Attraktivität. „Wir treten in die Anpassungsphase ein und gehen von einem Preisrückgang von 2 % für das nächste Jahr aus“, geben die Analysten von Bankinter an. Hinzu kommt, dass Wohnen in der Regel als Vermögenswert genutzt wird, um andere im Portfolio eingegangene Risiken auszugleichen, wie zum Beispiel die Investition in den Aktienmarkt. Aber da festverzinsliche Wertpapiere wieder auf dem Radar der Manager stehen, werden die Anleger nun höhere Renditen von dieser Anlageklasse verlangen, um darauf zu setzen.

Eine Form der Investition in Wohnimmobilien, die in den letzten Jahren populär geworden ist, besteht darin, gebrauchte Immobilien zu reformieren und sie weit über ihrem ursprünglichen Preis zu verkaufen. Eine Casavo-Studie zeigt, dass die Renovierung einer Immobilie in Madrid den Preis um bis zu 30 % erhöhen kann. Natürlich erklärt Mariano Sanz, Generalsekretär des Bauunternehmerverbands (CNC), dieser Zeitung, dass die Renovierung und Sanierung von Häusern eine Tätigkeit ist, bei der die Preise in diesem Jahr kaum sinken werden, da die Materialien weiterhin Höchstwerte festlegen.

Darüber hinaus erinnert Sanz daran, dass dieser Teilsektor innerhalb des Konjunkturplans „zentral“ ist, da 3.420 Millionen europäische Mittel für die Sanierung von Wohngebieten bereitgestellt wurden, aber dieses Budget „die Realwirtschaft nicht ganz erreicht, weil sie nicht von den Gemeinden an die Unternehmen überwiesen werden „. All dies wird sich auf die Preise, die Anzahl der Projekte und die Rate der Arbeitsplatzschaffung in der Branche auswirken, warnt er.